如果你在東京買房，應該選擇獨棟住宅還是公寓？哪一個是最佳選擇？

當你考慮在日本買房時，通常會在獨棟住宅和公寓之間做選擇。外國人可以像日本公民一樣購買房地產，但如果你不熟悉房地產市場，你可能會想知道，“在東京，獨棟住宅和公寓哪個更受歡迎？” 或者“獨棟住宅更貴嗎？” 這些問題可能會讓你的決定變得困難。

在大都市東京購買房子時，買公寓還是獨棟住宅哪個更好？這個問題很常見，但兩種選擇各有優點，很難明確地說哪個更好。

由於房地產不是可以輕易更換的東西，所以重要的是選擇一個符合你優先事項和生活方式的房子。本文為那些希望在東京購買房產的外國人提供一些建議，幫助你選擇適合自己的房產類型。

1. 日本的獨棟住宅和公寓

1-1 關於日本的獨棟住宅

一般來說，獨棟住宅指的是為一個家庭建造的獨立住宅。它與其他住宅物理上分離，沒有共享的牆壁或天花板，因此在噪音和隱私方面比共用住宅更有優勢。在獨棟住宅中，你擁有土地和建築物。你可以享受園藝、養寵物和按自己的意願進行改造。與公寓不同的是，沒有每月的維護費用，但你需要為大筆開支（如屋頂和外牆的維修或更換老化設施）預留資金。這些房屋通常是木結構或輕鋼結構。浴室通常配有浴缸和淋浴，而廁所通常是獨立的。

1-2 關於日本的公寓

在日本，美國人稱為“condominiums”以及英國人稱為“apartments”或“flats”的建築被稱為“マンション（mansion）”。這對外國人來說可能會有些混亂，因為在英語中“mansion”通常指的是大型豪宅。日本開發商開始使用這個詞來為這些大型共用建築增添豪華感。在本文中，我們將使用“公寓”來指代日本的“マンション（mansion）”。

獨棟住宅和公寓的主要區別在於所有權。在公寓中，你擁有你的單元，但走廊、陽台和入口等公共區域是共享的。居民必須遵守管理規定以和諧生活。每月有管理費和維修基金，用於支付大規模維修費用。許多公寓有管理員，負責清潔和維護公共區域。公寓通常由鋼筋混凝土建造，具有優異的防火性、抗震性和隔音性。

2. 從六個角度看在東京選擇公寓還是獨棟住宅

2-1 資產價值和出售的容易程度

當查看東京過去的房地產市場時，可以看出購買公寓比購買獨棟住宅更有利於資產價值的增長。根據東日本房地產流通機構發布的數據顯示，自2013年以來，二手公寓的平均價格持續上漲，比2013年增長了約1.9倍。而同期間二手獨棟住宅的平均價格上漲了1.3倍，表明公寓的資產價值增長率更高。

此外，東京的房地產市場中，公寓的流動性被認為高於獨棟住宅。2023年的數據顯示，首都圈二手公寓的交易量為35,987件，而二手獨棟住宅的交易量為12,871件，這意味著公寓的交易量是獨棟住宅的近2.8倍。

由此可見，公寓更容易出售且變現更快。如果預計將來有較高的可能性出售物業，購買公寓可能更適合。不過，對於二手公寓，如果建築管理或維修狀況不佳，出售會變得困難。因此，在考慮購買二手公寓時，檢查管理和維修狀況是非常重要的。

2-2 自由度

如果打算長期居住而不考慮轉售，那麼獨棟住宅是推薦的選擇。你可以通過翻新來改變佈局，如果建築物老化或因災害受損，你可以自行決定重建或將土地出售。這是區分所有的公寓所無法比擬的主要優勢。此外，即使建築因老化而失去價值，土地的價值也不會受到影響，因此最終的資產價值往往比公寓更高。

2-3　家庭構成

子供有無對住宅選擇有重大影響。家中有小孩的家庭，會希望有足夠空間讓小孩自由奔跑，附近有綠地公園等，以實現自由自在的生活。這樣的話，獨棟房屋比公寓更合適，因為有花園和可以自由調整格局。
另一方面，如果是雙薪家庭，想在市中心輕鬆生活，那麼選擇便捷通勤和地理位置好的公寓會比較好。不需要花時間管理整棟建築或打掃，現在許多公寓甚至設有宅配箱，讓工作繁忙的夫妻也不會感到困擾。

2-4　地理位置

無論是工作地點、學校，還是醫院、食品店、大型商業設施等，能夠步行或乘坐電車輕鬆抵達的便利設施，是住得舒適的重要條件之一。東京的公寓通常比獨棟房屋更靠近車站，並且強調便利性。獨棟房屋則傾向於位於安靜的區域，但並非所有情況都如此。從便利性的角度來看，公寓更合適。

2-5　鄰里關係

不論選擇公寓還是獨棟房屋，都會有鄰里交往。特別是多家庭居住的公寓，鄰居間距離較近，容易導致噪音等問題。即使是獨棟房屋，也可能因鄰居而產生問題，但由於建築獨立，對於聲音問題的擔憂相對減少。

2-6 安全與防災

從潛在入口數量來看，公寓通常比獨立房屋提供更高的安全性。設有現場管理人員、門禁系統和安全攝像頭等共享設施的公寓在安全性方面尤為優越。
在防災方面，公寓普遍採用鋼筋混凝土結構，其災害風險通常比獨立房屋的木結構低。事實上，獨立房屋比公寓更容易受到地震的影響。 此外，由於獨立房屋住宅區的建築密集，火災等緊急情況下火勢蔓延的風險更高。以鋼筋混凝土為主的公寓具有更高的耐久性和防火性，因此在防災方面比獨立房屋更有優勢。

3. 哪種房產更便宜：獨立房屋還是公寓？

無論地點如何，房產價格取決於地理位置、建築年代、佈局和市場情況，因此並不簡單。截至2022年，大東京地區的新公寓平均價格為6331萬日元，而新獨立房屋的平均價格為4312萬日元。東京市中心的新公寓價格甚至更高。公寓通常比獨立房屋更昂貴的一個重要原因是它們靠近城市中心和火車站，而獨立房屋通常位於稍遠離繁華地區的地方。
當然，如果在東京市內相同地點建造相似大小的建築物，土地成本使得獨立房屋的價格顯著更高。因此，在選擇位於主要地段的公寓或稍遠離市中心但建築面積較大的獨立房屋之間，往往取決於個人的偏好和價值觀。

4. 哪種類型產生更高的維護成本？

無論購買何種類型的房產，都有持續的維護成本。對於公寓來說，這包括每月的修理基金和管理費，這在老舊的獨立房屋中也可能需要，因此在這方面它們是可比的。然而，獨立房屋通常配有停車位，這是一個優勢。在東京市中心的公寓中，僅停車費就可能達到數萬日元每月，有些物業可能缺乏足夠的停車位。
此外，火災和地震保險的保險費用是顯著的支出。由於公寓採用鋼筋混凝土結構，具有較高的防火性和抗震能力，因此通常比獨立房屋的保險費用低。
以下是主要維護成本的總結：

1. 管理費：管理公寓的費用。
2. 維修儲備金：公寓居民為計劃修理而每月支付的費用。
3. 維護費用：房屋外部和內部修理的費用。
4. 停車費：停車位的租金。
5. 固定資產稅：對房產等不動產徵收的稅費。
6. 城市規劃稅：適用於城市地區的房產稅。
7. 保險費：為火災、地震等事故準備的保險費用（例如火災保險、地震保險）。

獨棟房和公寓的維護費用

7. 適合獨棟房和公寓的地區

如果您已經確定了居住區域，通過研究該地區的房地產趨勢，將更容易決定是購買獨棟房還是公寓。一旦選擇了理想的區域，您可以根據預算和平面圖偏好進一步調查。如果在您的首選地區公寓居多，那麼找到符合您標準的合適公寓的可能性就更高。

此外，根據區域特性選擇最合適的物業類型也是另一種方法。對於那些願意在市中心居住，儘管代價較高，位於千代田區、中央區、港區、澀谷區和新宿區等中心地帶的公寓是推薦選擇。這些區域的公寓具有較高的資產價值，並在過去十年中保持了穩定的增值趨勢。另一方面，如果您重視安靜的環境和方便的自然景觀，可以考慮位於世田谷區、練馬區、杉並區和板橋區的獨棟房，這些地方靠近市中心，並有豐富的綠地，非常理想。

由於東京各區特性迥異，對於不熟悉日本的外國人來說，進行詳細的研究可能並不容易。在這種情況下，建議先聯繫列出在Japan-Property上的多個經紀人，找到經驗豐富且信譽良好的經紀人，是一個不錯的起步步驟。購買您在日本的理想家園，盡情享受都市生活吧！