許多外國人希望在日本獲得房地產時希望獲得投資簽證（商業管理簽證），但僅在日本購買房地產是無法獲得的。
自2019年修訂《入境管理法》以來，由於移民當局對居留資格身份進行更嚴格的審查，因此對獲得企業管理簽證和續籤的審查變得更加嚴格，審查被頻繁地延長、不獲批准。因此為了獲得商業管理簽證，需要說明申請的商業計劃。
經營管理簽證要件
為獲取經營管理簽證，須滿足以下條件。
- 擁有獨立的業務機構
- 雇用日本常駐員工兩名以上或資本額或出資額達500萬日圓以上
- 能夠在業務計劃書（日語文件）中說明有穩定持續的業務
- 如果您作為該事業管理者（部門經理、分公司店長或未出資受聘總裁）工作時，則需要至少3年以上的業務經營和管理經驗，並需與日本人職員獲得同等或以上的報酬。
為每個要求詳細設置了實際的審查標準，僅滿足外部要求是不夠的。例如，如果您準備一個營業場所且資本額達到或超過500萬日元，並不代表您獲得商務管理簽證。
雖然取得經營管理簽證非常困難，但在日本不動產業界成立公司、分公司，相對來說較容易取得。
舉例來說，形式上台灣五十歲左右的客戶（有營業場所且資本額超過500萬日元），去年2月雖然提交申請，但是經過七個月，仍在往返審查中，很難獲得許可。
但是香港30多歲的女性在東京和大阪購買了約8千6百萬以上的區分公寓和1棟公寓後，設立了公司。從已購買的不動產來看，一年的房租收入估計約400萬日元以上，而且在設立的公司也計畫進口銷售智慧型手機飾品，銷售額估計約200萬日元以上，合計有600萬日元左右的年收入，附上了該不動產謄本的副本作為證明。最終僅47天（約一個半月）便獲得了經營管理簽證。
當然，購買不動產的話，也不代表絕對能取得經營管理簽證。但實際上，購買取得不動產後有穩定的房租收入的人會比僅以500萬日元為資本額設立公司的人更容易取得。
MIJ和Japan Property的代理竭盡所能地介紹收益不動產和高收益物件，從公司設立到開始申請經營管理簽證的同時，介紹經驗豐富的行政書士作為合作夥伴，支援客戶取得經營管理簽證。
